Bestyrelsens bygningsbog

Bestyrelsen i en boligforening er ofte pålagt et stort ansvar for den korrekte drift og vedligeholdelse af foreningens bygninger, men som bestyrelsesmedlem har man ofte ikke en baggrund eller erfaring med hvad man skal være opmærksom på og hvornår.

Med denne vejledning vil vi gerne dele vores erfaringer fra rådgivning af boligforeninger gennem mere end 15 år og klæde bestyrelsen bedre på for at sikre vedligeholdelsen og driften af foreningens bygninger.

Vi har samlet en række punkter som vi mener er blandt de vigtigste at kende for en almindelig boligforening. Der vil altid være variationer på ejendomme og forskellige bygningsdele og materialetyper, som giver behov for mindre eller mere vedligeholdelse. Har man et efterslæb på vedligeholdelsen vil behovet og frekvensen ofte være højere end en godt vedligeholdt ejendom. Så vi håber at I med denne checkliste kan få et indblik i hvilke opgaver der ikke altid bliver husket, men som er med til at holde en ejendom i god stand.

1. Tagrender

Det er vigtigt at tagrender holdes rene, så de ikke løber over og vand kan løbe bagud i tagfoden eller ned af facaden og forårsage fugtskader.

Få renset tagrenderne hvert 3-5 år eller efter behov

2. Tag uden fast undertag

Er jeres tag uden fast undertag, er det vigtigt at holde øje med om der opstår utætheder i tagbeklædningen.

Gennemgå loftet 1-2 gange årligt og læg mærke til om der er tegn på utætheder.

3. Tør kælder

I kælderen er der vandrør og afløbsrør, som kan få utætheder. Der kan også trænge fugt ind udefra jorden hvis der ikke er lavet fugtsikring.

Gennemgå kælderen 1-2 gange om året for at se om der utætheder på rørføring eller indtrængende fugt fra jorden.

4. Facader

Facaderne skal holde til regn og blæst, og varme og kulde. Kraftige revner i gesimsbånd og ved vinduer, samt skader på tagnedløbet kan give opfugtning af murværket.

Efterse facaden 1-2 gange årligt for at opdage skader der bør repareres.

5 Smøring af vinduer

Vinduernes hængsler og beslag er i metal og skal smøres og eventuelt justeres med jævne mellemrum for at gå let og præcist.

Få smurt vinduernes beslag en gang om året, med korrekt smøremiddel. Husk også tagvinduer.

6. Maling af trævinduer

Har I trævinduer er det vigtigt at vedligeholde malingen, så den beskytter træværket effektivt.

Vinduer bør males hvert 6-8 år eller oftere, hvis de er særligt udsatte.

7. Smøring af låsecylindere

Låsecylindere på opgangsdøre og kælderdøre skal smøres så de er lette at åbne og ikke slides for meget.

Smør låsecylindrene 2 gange om året.

8. Yderdøre

De udvendige døre er udsat for meget trafik og får en del knubs. Hvis dørene er malet eller oliebehandlet, skal overfladen vedligeholdes for at beskytte træværket.

Behandl overfladerne hvert 3-5 år eller oftere hvis dørene er særligt udsatte.

9. Udslamning af varmtvandsbeholder

I store varmtvandsbeholdere er der bundfald og der kan opstå bakterievækst i bunden. For at rense beholderen skal man foretage det der kaldes udslamning. Her tømmes der hurtigt ud i bunden så bundfaldet ledes ud i afløbet.

Varmtvandsbeholderen skal udslammes mindst en gang om måneden.

10. Udsyring af varmtvandsbeholder

I varmtvandsbeholderen sker der en stor udfældning af kalk fra vandet, på grund af den høje temperatur. Det er vigtigt at udsyre varmtvandsbeholderen, da kalkopbygning ellers kan ødelægge den.

Afkalk varmtvandsbeholderen ved udsyring hvert 2. år.

11. Afkalkning af varmeveksler

Varmeveksleren overfører varmen fra fjernvarmeværket til ejendommens varmesystem. Det er vigtigt at afkalke varmeveksleren for at sikre varmeoverførslen og holdbarheden.

Afkalk varmeveksleren ca. hvert 2. år eller når der er 3-5 graders forskel mellem temperaturen på hver side af veksleren.

12. Motionering af afspærringsventiler

Afspærringsventilerne på varmeanlæg og brugsvandsanlæg kan sætte sig fast hvis de ikke motioneres ved en lejlighedsvis åbning og lukning. 

Hold afspærringsventilerne i gang hvert 2.-3. år ved kortvarigt at lukke og åbne for dem. Udskift defekte ventiler.

13. Drænbrønde og pumper

Hvis der er dræn omkring eller under bygningen er det vigtigt at man renser og efterser brønde og pumper for at drænet virker korrekt.

Sandfangsbrønde skal renses og drænpumper skal efterses en gang om året. Batterier i pumpealarm skal skiftes efter behov

14. Kloakledninger og -brønde

For at kloaksystemet fungerer korrekt er det vigtigt at vedligeholde det løbende. Hvis der er skader på brønde og ledninger kan det bl.a. give fugtskader på fundament og kælderydervægge.

Tagnedløb ender i nedløbsbrønde som samler sand og blade op inden vandet ledes til kloakken. Brønde skal renses og efterses 1-2 gange om året.

Kloakbrønde skal efterses og for skader og tilstopning mindst en gang om året.

Hold øje med sætninger i belægningen omkring kloakbrønde, det kan være tegn på utætheder.

15. Termostatstyrede cirkulationsventiler

Der kan opstå problemer med termostatstyrede ventiler i cirkulationssystemet for det varme brugsvand.

Problemerne kan lede til slimdannelse og sundhedsskadelig bakterievækst i vandrørene, f.eks. Legionella.

Det er vigtigt for vandkvaliteten at det varme vand cirkuleres med korrekt vandstrøm og temperatur for at undgå bakterievækst og tilkalkning.

Overvej at skifte termostatstyrede ventiler til statiske ventiler der er indstillet til den korrekte vandstrøm.

Sørg for løbende kontrol og vedligeholdelse af ventiler, hvis de ikke udskiftes - mindst 1 gang om året.

16. Messingkomponenter i rustfrie stålrør

Når vandinstallationen er udført i rustfrie stålrør er det vigtigt at der ikke bruges forkerte materialer i installationen.

Det har vist sig at ventiler, fittings og bøsninger i messing bliver nedbrudt og kan forårsage omfattende vandskader, når de er monteret sammen med rustfri stålrør.

Lokale tilpasninger hos beboere kan gemme på uheldige sammenblandinger af materialer.

Vandinstallationen er en helhed, som bør vedligeholdes og tilpasses med samme høje standard alle steder.

Få et overblik over om der er problematiske komponenter i den fælles installation og oplys beboere om korrekte materialer hvis de laver forandringer

17. Problemer med vandtryk

Mange bestyrelser af boligforeninger hører om problemer med lavt vandtryk. Det kan skyldes mange ting. Men er problemet det varme vand i bruseren, skyldes det ofte ophobning af snavs i filtre eller tilkalkning af termostatventiler.

Bed beboerne om at afmontere og rense filteret der sidder i tilløbsrørene på armaturet.

Foreslå at beboeren afmonterer og afkalker brusetermostaten i et mildt afkalkningsmiddel

18. Ventilation

Ventilationssystemet er vigtigt for boligernes indeklima. Det skal vedligeholdes så der er korrekt udluftning.

Med mekanisk udsugning bør man få foretaget serviceeftersyn årligt. Ventilationskanalerne bør renses ca. hvert 5-8. år

19. Fejlstræmsrelæ HPFI

Den fælles elinstallation er ligesom de individuelle sikret af et fejlstrømsrelæ, som skal testes med jævne mellemrum.

Test fejlstrømsrelæet årligt eller oftere